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지난 2 년 동안 504라는 상업용 부동산 대출 프로그램에 대해 조금 이해하고 덜 사용 된 상업용 부동산 대출 프로그램에 대해 많은 내용이이 페이지에 기록되었습니다. 우리의 대출 회사가 처음이고 여전히 이것에만 집중하는 유일한 전국적인 상업 대출 기관이기 때문에 이 훌륭한 대출 상품에 대한보다 일반적인 오해를 간결하게 정리하고 싶습니다. 더 이상 잉크를 낭비하지 않고 바로 발행 할 수 있습니다. . .

누가 그것을 사용합니까?

504 대출은 상업용 부동산 소유자 사용자를위한 것입니다. 투자 부동산 대출 상품 그 자체가 아닙니다. 504 대출의 차용자는 자격을 갖추려면 내년 내에 상업용 부동산의 최소한 단순 과반수 (또는 51 % 이상)를 차지해야합니다. 두 개의 운영 회사가 합쳐서 EPC (Eligible Passive Concern) (또는 일반적으로 LLC 또는 LP로 알려진 부동산 지주 회사로 알려짐)를 구성하여 상업용 자산에 대한 소유권을 가질 수 있습니다. 즉, 504 대출은 자신의 상업용 부동산을 구매하는 소규모 사업주 한 명일 필요가 없습니다. 예를 들어 10,000 평방 피트 사무실 건물에서 3,000 평방 피트를 사용하는 의사와 회계사가 될 수 있습니다 (LLC의 총 평방 피트 6,000 평방 피트에서 60 %를 차지하고 자격이 있음). 또한 운영 회사 및 EPC의 총 소유권 중 최소 51 %가 미국 시민권 자 또는 합법적 인 영주권자로 간주되는 거주 외국인으로 구성되어야 자격을 얻을 수 있습니다.

504 대출에 대한 수익 제한이나 상한선은 없지만 그들에게 고유 한 세 가지 재정적 자격 기준이 있습니다. 운영 회사 (들)의 유형 사업 순자산은 7 백만 달러를 초과 할 수 없습니다. 운영 회사 (들)의 순이익은 지난 2 년 동안 평균 250 만 달러를 초과 할 수 없습니다. 그리고 보증인 / 주인의 개인적이고 퇴직하지 않고 방해받지 않는 유동 자산은 제안 된 프로젝트 규모를 초과 할 수 없습니다. 이 세 가지 기준은 일반적으로 개인 소유의 일반적인 중소기업 소유자를 실격시키지 않습니다. 절대적으로 가장 큰 것만이 이것에 걸려 넘어집니다. 지난 회계 연도 (2004 년 10 월 1 일부터 2005 년 9 월 30 일까지) 약 8,000 명의 사업주가 총 프로젝트 비용 110 억 달러 이상에 504 건의 소액대출을 사용했으며 이는 전년 대비 22 %의 프로그램에서 최근 5 년간의 성장률을 나타냅니다.

왜 그것을 사용합니까?

이러한 대출은 총 프로젝트 비용의 50 % (토지 및 기존 건물, 경질 건설 / 개조 비용, 가구, 비품 및 장비 [FF & E], 소프트 비용)의 50 %에 대해 기존의 모기지 (또는 최초 신탁 증서)로 구성됩니다. 및 마감 비용) 40 %에 대한 정부 보증 채권과 결합됩니다. 나머지 10 %는 차용자 자본이며 일반적으로 기존 대출 기관이 요구하는 것의 1/3에서 절반입니다. 이 낮은 자본 요구 사항은 일반 상업 대출과 같이 프로젝트에 더 많은 자본을 투입하여 대출 기관의 위험 프로필을 낮추는 것과 반대로 중소기업 소유자의 위험을 낮 춥니 다. 또한 소기업 소유주가 힘들게 번 자본을 더 잘 활용하는 동시에 상업용 부동산 소유가 제공하는 모든 부 창출 혜택을 얻을 수 있습니다.

대부분의 상업 은행 거래와 달리 이러한 대출은 감정가 또는 구매 가격 중 더 적은 비율이 아닌 총 프로젝트 비용을 조달하기위한 것입니다. 첫 번째 모기지 (또는 신탁 증서)는 일반적으로 시장 금리로 완전히 상각하는 25 년 기간이고, 두 번째 모기지 (또는 신탁 증서)는 20 년 기간이지만 이자율은 전체 기간 동안 고정됩니다. 시장 가격보다 낮습니다. 504 대출에 대한 두 번째 모기지 (신뢰 증서)는 미국 중소기업청 (SBA)에 의해 보장되며, SBA 대출 프로그램에 대한 대중의 믿음과는 달리 일반 중소기업 소유주가 이용할 수있는 가장 저렴한 돈입니다. 지난 2 년 동안 대부분의 SBA 채권 금리는 20 년 동안 고정 된 6 % 가까이에 머물 렀습니다. 이는 중소 기업 소유주에게 놀라운 거래이며 이기기가 매우 어렵습니다. 이러한 대출은 차용자에게 더 나은 현금 흐름을 제공 할뿐만 아니라 (더 나은 이자율과 조건으로 차입함으로써), 가장 성공적인 실물이 사용하는 금융 지표 인 상업용 모기지 산업에서 사용할 수있는 가장 높은 현금 수익률을 제공합니다. 부동산 투자자. 또한 이러한 대출은 차용인이 향후 자산을 매각하기로 결정한 경우 가정 할 수 있지만 대부분의 중소기업 소유자에게 더 나은 전략은 EPC를 유지하고 퇴직까지 임대 수표를 현금화하면서 운영 회사를 매각하는 것입니다.

이 대출에 대해 많이 알지 못하는 이유는 무엇입니까?

많은 은행가와 중개인은 기본적으로 은행에 대한 대출 금액이 적기 때문에 (일반적으로 50 %의 첫 모기지 또는 신탁 증서 대 일반 80 %) 504를 제공하는 것을 좋아하지 않습니다. 이는 은행가가 훨씬 더 열심히 일해야 함을 의미합니다. 더 많은 자산과 적은 대출을

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우리의 대출 회사가 처음이고 여전히 이것에만 집중하는 유일한 전국적인 상업 대출 기관이기 때문에 이 훌륭한 대출 상품에 대한보다 일반적인 오해를 간결하게 정리하고 싶습니다. 더 이상 잉크를 낭비하지 않고 바로 발행 할 수 있습니다.