Recherche sur l'immobilier au Sénégal

D’un point de vue sociologique, l’accès au logement au Sénégal est l’une des plus grandes préoccupations des familles. Etre propriétaire d’une terre, de son toit marque l’accomplissement de son intégration, dans la société. A contrario, ne pas en disposer suppose qu’on n’est pas encore loin du statut d’étranger. D’ailleurs, historiquement parlant, lorsqu’une ethnie ou un village voulait intégrer un hôte, le roi lui donnait une terre et une épouse pour intégration et son assimilation. Ce rapport avec la terre fait que les Sénégalais d’une manière générale, n’investissent dans le locatif qu’à défaut d’avoir assez de moyens pour acquérir une propriété.

Toutefois, à Dakar le nombre de propriétés est relativement limité à cause notamment d’un pouvoir d’achat marginal par rapport au prix de l’immobilier. Le secteur de l’immobilier est très dynamique que cela soit pour la vente ou pour une maison à louer à Dakar du fait de la concentration de presque toutes les activités économiques, administratives et politiques du pays. Le pourcentage de logement dans le locatif ne cesse de s'accroître au détriment du pourcentage de ménages propriétaires depuis 1988. On est passé de 49% en 1988 à 42% en 2010 pour les particuliers propriétaires.  La charge locative sur les ménages ne cesse de s’alourdir en disproportion avec leurs revenus ce qui a motivé la loi du 22 janvier 2014 pour la baisse des prix du loyer, une loi qui peine à avoir une effectivité.

Les conditions d’accès à un logement sur Dakar

Pour un appartement à louer à Dakar, les conditions préalables d’accès se corsent de plus en plus. Deux conditions restent constantes l’avance et la caution. Dans le jargon informel de ce milieu, la caution constitue une garantie pour les éventuels dommages matériels qu’aura subis le logement au départ du locataire ; l’avance constitue une garantie d’insolvabilité ou de cessation de paiement. Leur montant correspond au montant du prix du loyer. On remarque cependant que le nombre de mois exigé à l’avance augmente de plus en plus. Si au début, la majorité demandait un mois d’avance, maintenant on parle de deux, voire de trois mois d’avance.

L’intervention de l’Etat

Suite  à l’indépendance et le transfert de la capitale de Saint Louis à Dakar, l’Etat s’est très tôt investi dans une politique d’urbanisation. Prenant en compte l’importance socio-culturelle de l’accès au logement, l’Etat s’est concentré sur la promotion des logements sociaux en s’appuyant sur des organismes publics et parapublics. C’est ainsi qu’il s’est donné pour mission de viabiliser des terrains, de produire des logements et de financer des promoteurs immobiliers tels que la SICAP. Il mit également en place des fonds d’appui aux institutions financières et sociétés immobilières nationales afin de faciliter l’accès au logement par le truchement d’octroi de crédits à des taux d’intérêts faibles et pour une longue période. A cela s’ajoute la création de la Banque de l’Habitat  du Sénégal depuis 1979  qui a également pour mission de faciliter l’accès au crédit immobilier à des personnes disposant de revenus modestes. Le principal obstacle pour l’octroi du crédit immobilier est l’opacité du secteur économique sénégalais. En effet plus de 70% des Sénégalais évoluent dans le secteur informel, le taux de bancarisation est très faible, d’où une quasi impossibilité de jauger la qualité de leurs garanties. Avec la crise financière et bancaire de 2008 et le corsage des normes prudentielles, les critères d’éligibilité deviennent de plus en plus rigides.

Typologie des logements à Dakar

On parle de parc locatif pour faire référence à l’ensemble des logements occupés par des particuliers à travers un contrat de bail sur la zone urbaine de Dakar. Il est aujourd’hui estimé à près de deux cents mille logements. 70% de ces logements sont des chambres occupées la plupart du temps par des villageois (exode rural), des étudiants (surpopulation de l’UCAD…). Il s’en suit des studios et appartements pour les plus aisés ainsi que des maisons individuels pour moins de dix pour cent. Les villas à louer à Dakar sont peu nombreuses. L’essentiel du parc locatif est situé dans les départements de Dakar et de Pikine d’où une forte pollution et un trafic routier pénible. S’agissant du confort, il n’est question que du minimum requis à l’exception de quelques rares coins comme les Almadies, Point E ou autres quartiers résidentiels. L’offre de logement neuf est très faible et ne concerne généralement que les nouvelles agglomérations comme Keur Massar ou Tivaoune Peul. Enfin, il y a le fait que la majorité des propriétaires bailleurs sont des personnes qui ont hérité ledit bien immobilier.

L’intermédiation commerciale

L’intermédiation commerciale dans le secteur immobilier consiste dans la mise en relation entre demandeurs et offreurs, dans la mise en harmonie entre offre et demande en logement. L’intermédiaire est un professionnel de l’immobilier qui cherche à concilier les besoins du demandeur en termes d’achats, de ventes ou de baux et les aspirations de l’offreur afin de trouver un compromis commercial profitable à eux deux. Leur existence est justifiée par un secteur assez complexe, où l’offre et la demande ne se rencontre pas systématiquement d’où la nécessité d’un travail de prospection qui serait très pénible et complexe à faire pour un profane. Chaque logement à ses spécificités et cible de potentiels acquéreurs particuliers. Plusieurs paramètres sont à prendre en compte dans ce processus tels que la fiabilité, la solvabilité, etc. Du fait de son expertise et de son expérience, il joue un rôle de conseil et de négociation à l’endroit de son client afin de lui décrocher un contrat qui satisfait ses besoins et ses attentes.

Ces professionnels peuvent être des agents immobiliers ou des courtiers.  Si le rôle du courtier se limite à organiser la rencontre entre une demande et une offre qui sied, celui de l’agent immobilier est beaucoup plus large. Appartements à vendre à Dakar, On remarque que les agences immobilières sont de plus en plus nombreuses ces dernières années, sans doute du fait du souhait que les bailleurs ont de confier la gestion de leurs immeubles à un professionnel mais également du fait que les particuliers qui cherchent un logement sur Dakar sont de plus en plus nombreux. Ainsi, elles proposent des services de gestion, de vente ou de location pour le compte d’un tiers.